Год кризиса: эксперты предсказывают рынку недвижимости "второе дно"

14 сентября 2009 года

Сентябрь 2008 года стал для российской экономики, а соответственно, и строительной отрасли, началом болезненного падения в результате мирового финансового кризиса. Если весной и летом прошлого года российские девелоперы, несмотря на объективные "знаки" из-за рубежа, еще обещали, что отечественный рынок недвижимости неприятности обойдут стороной, то уже в октябре того же года они вынуждены были констатировать, что строительная отрасль России фактически лежит "на лопатках". "На лопатках"

К началу кризиса российские застройщики подошли с большими долгами по кредитам, которые еще к тому же большей частью были номинированы в долларах. И все бы не беда, вот только, если раньше под свои проекты они могли без проблем брать и отдавать даже краткосрочные кредиты на волне роста спроса на жилье и офисы, то в кризис им пришлось столкнуться с небывалым обвалом интереса к своему "товару". Банки же, у которых и своих проблем было предостаточно, теперь отказывались кредитовать строителей под стандартные для докризисные рынка 10-12%, предлагая занять под 20%, а то и 30% годовых.

По словам вице-президента Ассоциации строителей России (АСР) Владимира Пономарева, в октябре 2008 года спрос на жилье в РФ в результате кризиса снизился в среднем на 40-60%. Эксперты международной консалтинговой компании начали фиксировать падение ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости в РФ, а крупные сделки купли-продажи и вовсе не совершались.

В этот же месяц в открытом письме президент АСР Николай Кошман и глава корпорации Mirax Group Сергей Полонский признали, что "строительная отрасль России лежит "на лопатках", однако при этом выразили надежду, что у нее еще есть силы подняться.

Готовясь к худшему, крупные строительные и риелторские компании сократили штаты, заморозили проекты и пересмотрели планы развития. По данным рекрутеров, основное сокращение кадров в строительной отрасли пришлось на паническую осень 2008 года и начало 2009 года.

В частности, по информации СМИ и самих компаний, штат сократили "СУИхолдинг" (на 10%), ГК ПИК (от 15% до 35%), "Снегири девелопмент" (30%),"Система-Галс" (на 40%), "Главстрой", Mirax и другие компании (многие так и не раскрыли конкретных цифр). В среднем, по оценкам АСР, число работников в стройкомпаниях снизилось на 25 - 75%.

Компании постарались ужаться и в планах, отложив в долгий ящик все "бумажные проекты" и бросив силы на реализацию практически достроенных объектов в надежде на то, что покупатели заинтересуются хотя бы ими. Однако упавший рынок с низким платежеспособным спросом не позволил им заткнуть свои финансовые бреши, и в 2009 году рынок начали заполнять судебные тяжбы между банками, подрядчиками и строителями, растущие как снежный ком.

В сложной ситуации оказались многие застройщики. В частности, акционеры ГК ПИК были вынуждены продать долю акций "Нафте Москва" Сулеймана Керимова, по некоторым данным, за бесценок, но с условием того, что он договорится о реструктуризации долгов девелопера. В результате компания, которая строила 1 миллион квадратных метров жилья в год, была вынуждена урегулировать свою задолженность перед банками, в том числе, по данным СМИ, расставаясь с активами.

В числе первых кредитных организаций, пытающихся вернуть долги с девелоперских и риелторских компаний, выступил Альфа-банк. В январе 2009 года он подал иски к структуре корпорации "Главстрой" Олега Дерипаски - ХК "Главмосстрой" (общая задолженность перед банком достигала более 2 миллиардов рублей). К слову говоря, Альфа-банк, по словам представителей "Главстроя", занял очень жесткую позицию в переговорах по задолженности. Подобная репутация банка подтвердилась и через полгода, когда эта кредитная организация скупила и долги корпорации Mirax Group у Credit Suisse, после чего глава компании Полонский выступил с заявлением, что Mirax может сменить своего владельца. А в сентябре 2009 года Альфа-банк уже намерен реализовать и отобранную за долги недвижимость МИАНа.

В очередь за возвратом просроченных кредитов от еще недавних флагманов рынка недвижимости выстроились ВТБ, Сбербанк, "Номос-Банк", Балтийский банк, МБРР, банки "Зенит", "Северная казна", BSGV, и другие. По словам исполнительного директора международной консалтинговой компании Colliers International Максима Гасиева, крупнейшие банки уже сейчас создают в своих структурах отделы по управлению недвижимостью, которую они в кризис получают по залоговым обязательствам заемщиков, а в дальнейшем из этих департаментов даже могут вырасти новые девелоперские компании.

С учетом активности банков и того, что ряд застройщиков сами начали процесс банкротства (к примеру, РТМ), рынок в ближайший год может ждать "перетасовка" активов.

Дефицит не за горами

Как уже говорилось, "открестившись" в конце 2008 и начале 2009 года от проектов на перспективу в сфере жилищного строительства, компании тем самым пытались в кризис остаться на плаву. Вот только, как признают эксперты, опрошенные РИА Новости, под воду может уйти сам рынок, на котором скоро возникнет острый дефицит новостроек.

По словам президента АСР Николая Кошмана, объемы ввода жилья в РФ в 2010 году из-за кризиса могут оказаться самыми низкими за всю историю российской стройки, то есть даже ниже показателей 1996-1998 годов, когда в год строилось не больше 34 миллионов квадратных метров жилья.

"Те положительные отчеты по объемам ввода жилья, которые были за первый квартал 2009 года (рост 2,4%), на них обращать внимание не стоит, ведь это те дома, которые были почти построены еще в прошлом году.

А вот проблема, которая назревала из-за того, что стройки в стране стоят, вскрылась в конце первого полугодия. Так, по данным Росстата, за второй квартал 2009 года объемы строительства упали на 2,8%, а за полугодие в целом - на 0,3% до 21,6 миллиона квадратных метров", - указывает он.

Пока основное строительство нового жилья "затевает" именно государство, проводя торги для возведения домов под социальные нужды по различным программам. Однако, замечают эксперты, надо понимать, что это жилье не для коммерческого рынка, в то время как самим девелоперам на "разморозку" своих проектов для рынка потребуются финансовые ресурсы, которых пока у них нет.

Покупатели, по сути, подстегивают застройщиков к политике достройки почти завершенных объектов, так как большинство граждан опасаются того, что проекты, находящиеся на полпути, вообще не будут достроены, и не приобретают их. Так, в Москве, по данным МИАНа, спрос на достроенные объекты на первичном рынке столицы вырос с докризисных 22% в начале 2008 года до 85% в августе 2009 года.

При этом, в начале кризиса застройщики, играя на повышение рынка, "пугали" СМИ и потенциальных покупателей тем, что дефицит нового жилья в 2009 году неминуемо взвинтит цены на него в стране. Однако цены явно не прислушались к их угрозам и снижались весь период с сентября 2008 года.

Рынок покупателя

Если в последние несколько лет рынок жилья в России, а особенно в Москве, можно было по праву называть рынком продавца из-за постоянного роста цен, то в кризис он совершил стремительный разворот в сторону покупателя.

Как указывали в АН DOKI, хотя с сентября по ноябрь 2008 года официальные ценники на жилье как на вторичном, так и на первичном рынках еще держались на уровне лета, сделки уже шли с существенным дисконтом. По словам генерального директора АН DOKI Валерия Барнинца, в декабре прошлого года покупателям жилья наконец-то удалось "продавить" продавцов, и цены на жилье в Москве официально поползни вниз.

По информации АКЦ "Миэль", с сентября прошлого года по август 2009 года средние цены на вторичное жилье в Москве снизились в рублях более чем на 16%. По данным компании "Инком-Недвижимость", стоимость новостроек в столице с сентября 2008 года снизилась, в зависимости от типа (панель, монолит), на 3% - 15%.

Но главное, как замечают риелторы, у покупателя появилась возможность выбирать не спеша и рассчитывать на солидные скидки.

В регионах тенденция снижения цен также нашла свое отражение, однако там рынки недвижимости, как указывают эксперты, реагировали чуть медленнее, и основное снижение стоимости квартир пришлось на начало года.

"С декабря 2008 года на региональных рынках жилой недвижимости в среднем стоимость квадратного метра сократилась на 15%, однако в разрезе отдельных городов снижение цен варьировались от 5% до 30% в зависимости от сегмента", - свидетельствуют аналитические данные агентства недвижимости МИАН.

Вот только, несмотря на снижение цен на жилье, его доступность для рядовых россиян выросла не так, как хотелось бы. Если еще в мае 2008 года граждане РФ могли взять ипотечный кредит в рублях под ставку 11-12% годовых, то, по данным брокерской компании "Кредитмарт", в августе 2009 года минимальная ставка по ипотеке находилась на уровне 18,5%.

Такая ставка вкупе с ужесточением требований банков к заемщикам отдалила ипотеку от россиян на неопределенный срок. А в целом число сделок с жильем, к примеру, в столице, по данным управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве, за первое полугодие 2009 года снизилось на 25%, по отношению к аналогичному периоду 2008 года.

Пока, по словам генерального директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, темпы падения стоимости жилья в Москве снизились, однако эта стабилизация на рынке жилой недвижимости столицы может быть лишь локальным "дном".

Как подчеркивают эксперты, опрошенные РИА Новости, рынок недвижимости еще могут ожидать потрясения, если экономику страны все же захлестнет обещанная некоторыми аналитиками "вторая волна" кризиса. Однако однозначно предсказать, какие последствия может дать еще одна встряска, не взялся никто - эксперты осторожно надеются, что до этого не дойдет, и рынок недвижимости в стране будет плавно выходить из штопора.

Источник РИА Новости

Просмотров новости - 3100